商業(yè)地產(chǎn)工程精細化管理
---------從設(shè)計介入、收樓到運營
主要內(nèi)容：
*于設(shè)計階段的介入和介入內(nèi)容
*于收樓階段的工作要點*于二次裝修階段的管控
*于經(jīng)營階段的維保質(zhì)量
1. 于設(shè)計階段的介入和介入內(nèi)容
1.1 機電配置及參數(shù)
1.1.1 電量
a. 電量與業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)
b. 電量與商場型態(tài)有關(guān)
1.1.2 天然氣容量
計算公式和原理
1.1.3 采暖方式
1.2 空調(diào)機組配置方式
1.2.1 風(fēng)柜與風(fēng)機盤管
1.2.2 配置與運營效率
1.2.3 最大出工負荷
1.3 電梯選擇
1.3.1 電梯運行曲線
1.3.2 扶手梯負荷變頻
1.4 租戶單元下噴淋選擇方式
1.5 商場動線選擇
1.5.1 動線選擇原則
1.5.2 動線案例分析
1.6 土建工程
1.6.1 外墻材質(zhì)及工藝選擇
1.6.2 防水工程
1.6.3 洗手間
1.7 一些關(guān)乎運營的設(shè)計細節(jié)
1.7.1 攔河高度和角度
1.7.2 地插和取電點設(shè)置
1.7.3 外圍廣場
1.7.4 場內(nèi)和場外綠化
1.7.5 導(dǎo)視標(biāo)志
2. 于收樓階段的工作要點
2.1 收樓標(biāo)準(zhǔn)
2.2 購物中心和辦公樓面積定義
2.2.1 商鋪
2.2.2 辦公樓
2.3 標(biāo)準(zhǔn)收房和按實物量收房
2.3.1 按標(biāo)準(zhǔn)，如一次消防、報建圖紙、分包合同等；
2.3.2 按實際完成工況驗收，記錄為主。
2.4 缺陷整改
2.4.1 結(jié)構(gòu)漏水
2.4.2 洗手間送風(fēng)反向
2.4.3 辦公樓天花
3. 于二次裝修階段的管控
3.1 交鋪面積的確認
建筑面積還是套內(nèi)面積？法律上保護哪一方？
3.2 交鋪的關(guān)鍵點
如何既服務(wù)好租戶，又保護自身利益。
3.3 二次裝修的六個監(jiān)管步驟
3.4 電費收費標(biāo)準(zhǔn)的確定
3.4.1 考慮峰、谷、平
3.4.2 考慮銅損和鐵損
3.4.3 考慮同類商業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)
3.5 電量擴容與否的關(guān)鍵
4. 于經(jīng)營階段的維保質(zhì)量
4.1 預(yù)防性檢修
4.2 能源合同管理
4.3 經(jīng)營因租戶結(jié)構(gòu)改變而對工程需求的改變
4.4 財產(chǎn)一切險的購買，工程給物業(yè)的重要理據(jù)。