唐 琪
【授課天數(shù)】2天
【課程大綱】
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查要點(diǎn)
1、融資方實(shí)力
2、項(xiàng)目整體評估
3、財(cái)務(wù)狀況分析及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估
4、項(xiàng)目現(xiàn)金流評估
5、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)總體評估
6、項(xiàng)目總體投入預(yù)算
7、項(xiàng)目收益測算
8、項(xiàng)目已投入部分及項(xiàng)目資本金價(jià)值認(rèn)定
9、項(xiàng)目進(jìn)度安排及項(xiàng)目管理
10、項(xiàng)目銷售安排及現(xiàn)金流預(yù)測分析
11、項(xiàng)目整體資金規(guī)劃及資金退出安排
12、基于項(xiàng)目現(xiàn)金流分析的融資金額及融資期限確定
13、抵押物評估及價(jià)值認(rèn)定
14、其他
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)分析要點(diǎn)
1、融資方實(shí)力
2、項(xiàng)目區(qū)位
3、項(xiàng)目銷售及目標(biāo)市場分析
4、項(xiàng)目現(xiàn)金流及項(xiàng)目收益評估
5、項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)分析
6、項(xiàng)目資本金認(rèn)定
7、項(xiàng)目融資規(guī)模、整體資金規(guī)劃及還款安排分析
8、抵押物價(jià)值及風(fēng)險(xiǎn)分析
三、項(xiàng)目估值與價(jià)值分析
1、城市區(qū)域
2、地段
3、土地價(jià)值
4、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析
5、項(xiàng)目潛力
6、項(xiàng)目性質(zhì)：住宅、商業(yè)、綜合體、其他
7、項(xiàng)目估值
8、項(xiàng)目價(jià)值分析
四、項(xiàng)目的資金狀況調(diào)查與資金運(yùn)作方案分析
1、項(xiàng)目投資總額
2、自有資金來源與自有資金額度
3、夾層融資金額與退出方式
4、銀行開發(fā)貸金額與到位情況調(diào)查分析
5、預(yù)售安排與預(yù)售金額預(yù)測分析
6、資金逐步退出安排與壓力測試
五、盡職調(diào)查與商務(wù)談判
六、風(fēng)險(xiǎn)控制措施與相關(guān)手續(xù)辦理
1、土地抵押
2、股權(quán)質(zhì)押
3、第三方擔(dān)保
4、持有項(xiàng)目公司股權(quán)
5、其他
七、融資交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)控制
貸款
股權(quán)融資（持股模式）
股債結(jié)合
其他
八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分類分析
1、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
2、實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)
3、操作風(fēng)險(xiǎn)
4、后期管理風(fēng)險(xiǎn)
5、其他
九、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對
1、資金使用計(jì)劃的適應(yīng)調(diào)整
2、項(xiàng)目進(jìn)度滯后與針對性解決
3、項(xiàng)目運(yùn)作方案調(diào)整與適應(yīng)性變更
4、融資方財(cái)務(wù)困難與風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案
5、抵押物貶值與風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案
6、其他
十、項(xiàng)目后期管理的主要手段
1、財(cái)務(wù)監(jiān)管
2、參與管理
3、項(xiàng)目及工程進(jìn)度監(jiān)管
4、印章使用及證照管理
5、重大決策表決
十一、后期管理的操作要點(diǎn)
1、資金使用計(jì)劃與資金監(jiān)管
2、項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)管與資金撥付
3、項(xiàng)目變更調(diào)整與資金使用計(jì)劃調(diào)整
4、融資方信用狀況及經(jīng)營狀況變化
5、抵押物狀態(tài)與價(jià)值變化
6、抵押物置換
7、風(fēng)險(xiǎn)控制措施變更
8、重大決策與參與管理
9、融資方后續(xù)融資
10、項(xiàng)目接管
十二、項(xiàng)目終結(jié)型風(fēng)險(xiǎn)處置手段分類分析
1、引入外部再融資
2、項(xiàng)目買斷式轉(zhuǎn)讓
3、債權(quán)買斷式轉(zhuǎn)讓
4、其他
十三、項(xiàng)目緩沖型風(fēng)險(xiǎn)處置手段分類分析
1、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，為項(xiàng)目提供后續(xù)融資
2、引入過橋資金
3、延期
4、司法處置
5、其他
十四、司法處置的操作要點(diǎn)與案例分析
1、產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與司法處置
2、司法處置的操作要點(diǎn)：
（1）強(qiáng)制執(zhí)行公證
（2）財(cái)產(chǎn)保全
（3）訴訟
（4）司法強(qiáng)制執(zhí)行的具體操作